Росреестр исключил обязательную проверку дееспособности продавцов жилья.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) не поддержала идею обязать всех продавцов жилья приносить справки от психиатра и нарколога перед регистрацией сделки. Решение принято на фоне громких историй с «бабушкиной схемой» и делом певицы Ларисы Долиной, когда добросовестные покупатели рискуют остаться и без квартиры, и без денег. Отказ от медицинских проверок ставит точку под одной из самых спорных инициатив последнего времени на рынке недвижимости и одновременно смещает акцент в сторону других способов защиты граждан.

Росреестр — это федеральный орган власти, который ведет Единый государственный реестр недвижимости и регистрирует права граждан и организаций на объекты недвижимости.

Мужчина «не в форме» продаёт квартиру. Изображение сгенерировано нейросетью.

Откуда взялась идея обязательных медсправок?

Поводом для дискуссии стал запрос депутата Госдумы Ярослава Нилова. Парламентарий предложил законодательно закрепить проверку продавцов жилья по психоневрологическим и наркологическим диспансерам. По замыслу автора, наличие справок должно было снижать риск оспаривания сделок в будущем и помочь защититься от мошенников, которые давят на пожилых людей и вынуждают их продавать квартиры на невыгодных условиях.

Отдельно подчеркивалось, что инициатива направлена прежде всего на борьбу с так называемой «бабушкиной схемой». В таких историях пожилой человек формально сам подписывает договор и получает деньги, но позже заявляет, что действовал под влиянием аферистов или не осознавал последствий. В результате суд может признать сделку недействительной, а добросовестный покупатель остается с пустыми руками — деньги уже успели «раствориться» у злоумышленников.

Под «бабушкиной схемой» обычно понимают мошенничество с участием пожилого собственника жилья, которого убеждают продать квартиру, забирают деньги, а затем через суд пытаются вернуть недвижимость, ссылаясь на его уязвимое положение.

Позиция Росреестра: врачебная тайна и отсутствие полномочий.

Росреестр дал на инициативу Нилова отрицательный ответ. Ведомство напомнило, что сведения о психическом здоровье человека и возможных зависимостях относятся к врачебной тайне, которая прямо защищена Конституцией России. Передача таких данных третьим лицам, в том числе регистрирующим органам, недопустима без четких законных оснований и согласия гражданина.

«Сотрудники органов регистрации прав не обладают ни законным доступом к медицинской информации, ни специальными знаниями для оценки адекватности участников сделки. Вмешательство в частную жизнь под предлогом защиты интересов покупателей было бы чрезмерным и нарушало бы базовые права собственников жилья», — указали в службе.

По сути, Росреестр дал понять, что превращать регистраторов в «фильтр по психиатрии» невозможно ни с юридической, ни с практической точки зрения. Речь идет не просто о дополнительной бумаге, а о системном вмешательстве в сферу медицинских данных, на которое государство идти не готово.

Что предлагают вместо медосвидетельствования?

Отказ от справок не означает, что государство закрывает глаза на мошенничество. В ответе Генеральной прокуратуры на тот же запрос Нилова говорится, что уже готовы поправки в закон о государственной регистрации недвижимости, предусматривающие введение «периода охлаждения» для сомнительных сделок и возможность их оперативной приостановки.

«Период охлаждения» — это срок, в течение которого регистрация сделки может быть приостановлена, чтобы участники смогли дополнительно проверить условия, при необходимости обратиться к юристу или в правоохранительные органы и предотвратить поспешную или навязанную операцию.

Речь идет о сделках, заключенных с так называемым «пороком воли» продавца — когда человек подписывает документы под давлением, в состоянии заблуждения или под влиянием мошенников.

Сделка с пороком воли — это юридически действительное на первый взгляд соглашение, которое на самом деле заключено под воздействием обмана, давления или в условиях, когда сторона не может свободно и осознанно принять решение.

Кроме того, обсуждается введение регулирования деятельности риелторов и закрепление в Гражданском кодексе понятия «сделка под влиянием». Параллельно предлагается установить уголовную ответственность за инсценировку такого влияния и фиктивное оспаривание сделок, когда стороны злоупотребляют своими правами и пытаются использовать суд не для защиты, а для вывода активов.

Вместо обязательных медсправок сейчас обсуждаются следующие меры защиты сделок с жильем:

• введение «периода охлаждения» для сомнительных сделок и механизма их приостановления;
• уточнение понятий в Гражданском кодексе, связанных с волей участника сделки и ее оспариванием;
• регулирование и стандартизация работы риелторов на рынке недвижимости;
• уточнение уголовной ответственности за инсценированные споры и мошеннические схемы с жильем.

Роль судов и существующих норм закона.

Росреестр отдельно напомнил, что действующее законодательство уже содержит инструменты для защиты жертв мошенников. Если суд признает, что сделка совершена под влиянием заблуждения, обмана или давления, то стороны обязаны вернуть друг другу все полученное по договору. Это касается и квартир, и денежных средств, и иных имущественных выгод.

Эксперты подчеркивают: большинство пострадавших в подобных историях формально являются дееспособными, сами подписывают договоры и ставят подпись под фразой «условия мне понятны». Проблема не в медицинском статусе, а в психологическом воздействии преступников, которые умело давят на страхи, одиночество и неуверенность людей, особенно пожилых.

Дело Ларисы Долиной как поворотный момент.

Широкую общественную дискуссию запустила история с певицей Ларисой Долиной. Артистка стала жертвой телефонных аферистов, которые убедили ее продать элитную квартиру и отдать им полученные деньги. Впоследствии суд восстановил ее права на жилье, а новый владелец, заплативший крупную сумму, сам оказался потерпевшим и пытается взыскать деньги через суд. Спойлер: у него это не получается.

Именно после этого случая Верховный суд обратил особое внимание на проблему «бабушкиных схем» и оспаривания сделок под предлогом воздействия на волю продавца. На этой волне и стали искать способы усилить профилактику таких ситуаций — от медицинских справок до «периода охлаждения».

Что решение Росреестра значит для участников рынка жилья?

Отказ Росреестра от обязательной проверки дееспособности и психического здоровья продавцов означает, что на сделках по-прежнему не будет дополнительного медицинского фильтра. Для граждан это двоякий сигнал. С одной стороны, собственники сохраняют контроль над личными медицинскими данными и не сталкиваются с новой бюрократической процедурой. С другой — добросовестным покупателям по-прежнему придется самостоятельно оценивать риски и внимательно проверять контрагентов.

Окончательный вектор государственной политики смещается от тотального контроля к точечной настройке правовых механизмов. Вместо массовых медосмотров акцент делается на совершенствование закона о регистрации недвижимости, усиление роли судов и регулирование риэлторского рынка. Если эти меры будут реализованы последовательно, рынок сможет получить более прозрачные правила игры без вмешательства в частную жизнь, а риск громких скандалов с оспариванием сделок — постепенно снизиться.